9C_298/2025 — Impôts cantonaux et communaux du canton de Genève et impôt fédéral direct, pério

Art. 18 Abs. 4 DBG sieht für Gewinne aus der Veräusserung landwirtschaftlicher Grundstücke ein Steuerprivileg vor, das jedoch voraussetzt, dass das Grundstück im Zeitpunkt der Veräusserung noch zur landwirtschaftlichen Nutzung geeignet ist. Streitig war, ob der Veräuferungsgewinn aus dem Verkauf einer Parzelle an den Kanton Genf im Jahr 2016 von diesem Privileg profitieren kann, nachdem die kantonale Landwirtschaftliche Bodenrechtskommission (LBK) die Parzelle im September 2015 vom Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) entbunden hatte.

Das Bundesgericht bestätigt den Entscheid der Genfer Cour de justice: Der massgebliche Zeitpunkt für die Beurteilung der landwirtschaftlichen Eignung ist derjenige des Eigentumsübergangs, der hier mit dem Abschluss des öffentlichen Kaufvertrags im Dezember 2015 bzw. Februar 2016 zusammenfällt. Die im Vorvertrag von 2014 vereinbarten drei Auflösungsbedingungen – insbesondere die Entbindungsverfügung der LBK – waren echte Suspensivbedingungen und keine blossen Formsachen. Da die Parzelle mit Rechtskraft der Entbindungsverfügung vom September 2015 ihre landwirtschaftliche Eignung verloren hatte, war das Steuerprivileg zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs nicht mehr anwendbar, unabhängig davon, wer die Bodenveränderungen vorgenommen hatte oder ob diese reversibel gewesen wären.

Der Entscheid bestätigt die restriktive Auslegung des steuerlichen Privilegs für landwirtschaftliche Grundstücke: Massgebend ist der formell-rechtliche Status des Grundstücks im Zeitpunkt der Veräusserung gemäss BGBB. Für Landwirtinnen und Landwirte, die Grundstücke im Rahmen von Vorverträgen mit Suspensivbedingungen verkaufen, bedeutet dies, dass zwischenzeitliche Statusänderungen steuerlich erheblich sind.