1C_176/2025 — Verordnung über die Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen

Das RPG verbietet Kleinstbauzonen ausserhalb des Baugebiets; Kleinsiedlungen können nach Art. 33 RPV nur als beschränkte Erhaltungszonen (Weilerzonen) bezeichnet werden, nicht als eigentliche Bauzonen. Im Kanton Zürich waren viele Kleinsiedlungen bundesrechtswidrig als Kern- oder Weilerkernzonen ausgeschieden. Der Regierungsrat erliess 2023 die VKaB als Übergangsregelung und wies die Kleinsiedlung Vorderbuchenegg (Gemeinde Stallikon) einer provisorischen kantonalen Weilerzone zu. Die Eigentümerin einer Parzelle in diesem Perimeter verlangte die Zuweisung zur Bauzone, unter Berufung auf die erst kurz zuvor genehmigten Quartierpläne und die im Vertrauen darauf vorgenommenen Dispositionen.

Das Bundesgericht bestätigt den vorinstanzlichen Entscheid. Die Kleinsiedlung Vorderbuchenegg erfüllt mit ihrem ländlichen Charakter, dem lockeren Bebauungsmuster und der Lage im BLN-Objekt die Kriterien einer Weilerzone. Weder der grosse Wanderparkplatz noch die Umnutzung ehemaliger Landwirtschaftsbauten zu Wohnzwecken genügen, um Bauzonenqualität zu begründen. Allfällige Vertrauenspositionen aus der Quartierplanung können eine dem RPG widersprechende Zonenordnung nicht rechtfertigen; sie sind im Baubewilligungsverfahren geltend zu machen.

Das Urteil verdeutlicht, dass bei bundesrechtswidrigen Altzonierungen das öffentliche Interesse an einer RPG-konformen Bereinigung Vertrauensschutzinteressen Einzelner grundsätzlich überwiegt. Betroffene Grundeigentümer sind jedoch nicht rechtlos gestellt: Sie können im Baubewilligungsverfahren besondere Vertrauensgrundlagen einwenden und gegebenenfalls Entschädigung für nutzlos gewordene Projektierungs- und Erschliessungskosten verlangen.