4A_161/2025 — contrat de bail à loyer (contestation du loyer initial, présomption du caractère

Das Mietrecht schützt Mieter vor missbräuchlichen Anfangsmieten (Art. 270 OR). Wird der Mietzins gegenüber dem Vormieter massiv – vorliegend um 71% – erhöht, greift eine tatsächliche Vermutung für den missbräuchlichen Charakter der neuen Miete. Der Vermieter kann diese Vermutung erschüttern, indem er begründete Zweifel weckt, etwa durch Vergleichsobjekte oder Statistiken; ein einziges Vergleichsobjekt reicht dafür nicht aus.

Das Bundesgericht bestätigte, dass die Vermieterin A.________ SA die Missbrauchsvermutung nicht zu widerlegen vermochte: Sie berief sich lediglich auf ein einziges Vergleichsobjekt und verweigerte trotz gerichtlicher Aufforderung die Einreichung der für die Nettorenditeberechnung erforderlichen Unterlagen. Da das Objekt nicht in einem Altbau liegt, hat das Nettorenditeprinzip Vorrang vor dem Marktmietvergleich. Die Vorinstanzen setzten den Jahreszins rechtmässig auf 8'400 Franken fest – dem bisherigen Mietzins des Vormieters.

Der Entscheid bekräftigt die bestehende Rechtsprechung zur gestuften Beweislast bei Anfangsmietstreitigkeiten: Kann der Vermieter keine begründeten Zweifel an der Missbrauchsvermutung wecken, muss er fünf vergleichbare Objekte nachweisen; gelingt ihm auch das nicht, hat das Gericht den Mietzins selbst festzusetzen. Die Weigerung, Buchhaltungsunterlagen einzureichen, wirkt sich dabei zu Ungunsten des Vermieters aus.