BGE 151 III 538

Art. 257e Abs. 4 OR ermächtigt die Kantone, ergänzende Vorschriften zu Mietsicherheiten zu erlassen. Das Genfer Gesetz über Mietergarantien (LGFL) lässt für Gewerbemieten nur Bargeld-, Wertpapier- oder einfache Bürgschaftssicherheiten zu. Streitig war, ob ein Dritter (Verwaltungsrat der Mieterin) als Porte-fort gemäss Art. 111 OR wirksam für Mietzinse und eine Ausstattungsentschädigung haften kann oder ob diese Garantieform nach Genfer Recht ausgeschlossen ist.

Das Bundesgericht bestätigt, dass die kantonalen Instanzen die provisorische Rechtsöffnung zu Recht verweigert haben. Im summarischen Verfahren der Rechtsöffnung genügt es, dass der Betriebene seine Befreiung glaubhaft macht. Der Betriebene hat dies getan, indem er aufzeigte, dass ein Porte-fort nach Genfer Recht keine gültige Mietsicherheit darstellt. Das Gericht stützt sich auf BGE 102 Ia 372 sowie auf Lehrmeinungen, die den Kantonen die Kompetenz zuerkennen, bestimmte Garantieformen auszuschliessen. Auch das Argument des Rechtsmissbrauchs (Art. 2 Abs. 2 ZGB) scheitert, da die Vermieterin selbst die Garantie verlangt hatte und genügend Zeit hatte, deren Gültigkeit zu prüfen.

Das Urteil bekräftigt, dass kantonale Mieterschutzgesetzgebung gestützt auf Art. 257e Abs. 4 OR die im Bundesrecht vorgesehene Porte-fort-Garantie wirksam einschränken kann. Für die Praxis bedeutet dies: Vermieter in Genf müssen bei der Wahl der Mietsicherheit die kantonalen Formvorschriften beachten; eine Porte-fort-Erklärung genügt nicht als Rechtsöffnungstitel.