4A_97/2025 — Vorzeitige Rückgabe der Mietsache,

Art. 264 OR regelt die vorzeitige Rückgabe der Mietsache: Der Mieter bleibt mietzinspflichtig bis Vertragsende, sofern er keinen zumutbaren Ersatzmieter vorschlägt. Der Vermieter muss sich gemäss Abs. 3 anrechnen lassen, was er durch absichtliche Untätigkeit bei der Weitervermietung hätte gewinnen können. Streitig war, ob die Beschwerdegegnerin ihre Schadenminderungspflicht verletzt hatte, indem sie nach der Schlüsselrückgabe im Juli 2018 keine Suchbemühungen für einen Nachmieter unternahm, obwohl das Mietverhältnis noch knapp sieben Monate lief.

Das Bundesgericht bestätigte den Entscheid des Kantonsgerichts St. Gallen und wies die Beschwerde ab. Es hielt fest, dass die primäre Pflicht zur Ersatzmietersuche beim vorzeitig ausziehenden Mieter liegt und der Vermieter erst bei offensichtlicher Untätigkeit des Mieters selbst aktiv werden muss. Bei einer Restlaufzeit von knapp sieben Monaten für ein Gewerbeobjekt in ländlicher Lage (382 m² Untergeschoss einer Halle) wäre eine Neuvermietung auch bei Inserierungsbemühungen mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht gelungen. Die explizite Verweigerung des Mieters, selbst einen Ersatzmieter zu suchen, wiegt deutlich schwerer als die nicht nachgewiesenen Suchbemühungen der Vermieterin.

Praktisch bestätigt das Urteil, dass der Vermieter bei kurzer Restlaufzeit und ländlichem Gewerbeobjekt nicht zwingend sofort selbst inserieren muss, wenn der Mieter die Ersatzmietersuche verweigert. Eine Schadenminderungspflicht des Vermieters entsteht erst nach Ablauf einer angemessenen Wartefrist und setzt voraus, dass die Suche bei den konkreten Umständen überhaupt erfolgversprechend wäre. Nur bewusste und schwerwiegende Unterlassungen des Vermieters können gemäss BGer zu einer Reduktion des Mietzinsanspruchs führen.