4A_484/2025 — Contrat de vente immobilière, culpa in contrahendo,

Die culpa in contrahendo (vorvertragliche Haftung) greift, wenn eine Partei durch ihr Verhalten beim anderen Teil die berechtigte Erwartung weckt, ein Vertrag werde sicher zustande kommen, und dann ohne sachlichen Grund die Verhandlungen abbricht. Bei formgebundenen Verträgen wie Grundstückkaufverträgen gilt ein erhöhter Sorgfaltsmassstab: Die Parteien müssen bis zur notariellen Beurkundung stets mit einem Scheitern rechnen.

Im vorliegenden Fall strebte A.________ SA den Erwerb von Grundstücken in U.________ (VS) für ein Immobilienprojekt an. B.________ hatte von Anfang an wiederholt und unmissverständlich klargemacht, dass er den auf seiner Parzelle stehenden historischen Mazot nicht einfach versetzt sehen wollte. Obwohl er im Juli 2013 Baupläne unterzeichnete, die den Mazot weit von der Rue D.________ entfernt vorsahen, stand diese Frage für ihn nie wirklich ausser Diskussion. Als er die wahre Grösse des Projekts und den massiven Widerstand der Dorfbevölkerung erkannte, zog er sich aus den Verhandlungen zurück.

Das Bundesgericht bestätigt, dass kein Ausnahmefall vorliegt, der eine vorvertragliche Haftung rechtfertigen würde. Der Intimé hatte zu keinem Zeitpunkt den Eindruck erweckt, der Vertragsschluss sei gesichert; seine wiederholten Vorbehalte zum Mazot schlossen eine berechtigte Vertrauensgrundlage der Recurrentin aus. Diese hatte die Pläne zudem ohne vorgängige Rücksprache mit ihm erstellt und damit das Verhandlungsrisiko selbst erhöht. Die Beschwerde wird abgewiesen.