1C_553/2025 — Autorisation de construire, contrôle du loyer, remboursement du trop-perçu; amen

Die Genfer LDTR unterstellt Renovationsarbeiten einer Baubewilligung und einem Mietzinscontrolling, wenn diese zu einer Verbesserung des bestehenden Komforts führen oder als aufgeschobener Unterhalt mit erheblichen Kostenfolgen zu qualifizieren sind. Die Frage war, ob Unterhaltsarbeiten aus dem Jahr 2020 (Malerarbeiten, Parkettrestauration, elektrische Sanierung, Sanitärkontrolle) an einem Appartement, das 2014/2015 bereits umfassend renoviert worden war, erneut der LDTR unterlagen und ob die darauffolgende Mietzinserhöhung um 154 % rückgängig zu machen sei.

Das Bundesgericht hat die Beschwerde der Stiftung gutgeheissen und den Entscheid der Genfer Chambre administrative als willkürlich qualifiziert. Es hielt fest, dass die Arbeiten von 2020 weder eine Komfortverbesserung bewirkten noch hinsichtlich Umfang und Kosten (unter der kantonalen Richtwertgrenze von 10 000 Fr. pro Zimmer) als Renovation eingestuft werden konnten. Die erhebliche Mietzinserhöhung war primär Folge des Auslaufens der fünfjährigen Mietzinsbindung aus der Renovation 2014/2015 und nicht der Arbeiten 2020. Die Verwaltungsbusse und die Anordnung zur Rückerstattung des angeblich zu viel erhobenen Mietzinses wurden ebenfalls aufgehoben.

Der Entscheid präzisiert die Abgrenzung zwischen Unterhalt und Transformation im Sinne der LDTR: Selbst eine bedeutende Mietzinserhöhung beim Mieterwechsel begründet keine Unterstellung unter das kantonale Mietkontrollregime, wenn die begleitenden Arbeiten objektiv als normaler Unterhalt einzustufen sind und eine frühere Renovation bereits behördlich kontrolliert wurde. Vermieter können sich gegen überhöhte Anfangsmieten auf den zivilrechtlichen Schutz der Art. 270 ff. OR berufen lassen.